戴德梁行近日在广州举办“存量时代的商业资产新逻辑”研讨会，聚焦土地续期政策、零售物业投资及商业运营等议题，解析政策窗口期下的资产价值重构逻辑。会上披露的一组数据，勾勒出广州商业资产市场的最新轮廓。

上半年93亿元 已超去年全年

数据显示，2026年上半年广州大宗物业投资市场活跃度显著回升，共录得15笔成交、交易总额约93亿元，已超过2025年全年总额。其中内资买家占比超七成，为市场绝对主力；投资型交易占主导，民营企业及私人投资者贡献六成交易。

办公研发最活跃 番禺现唯一自用交易

从业态看，办公及研发办公物业成交最活跃，占总交易额的48.7%。值得注意的是，云虎科技购置番禺研发办公物业，是上半年唯一一宗自用型交易，折射出高景气赛道企业的扩产诉求。此外，上半年2宗数据中心资产成交落地，数字基建核心资产持续获得机构投资者认可。

土地续期新政 估值重构窗口开启

会议指出，我国土地有偿出让制度实施近40年，首批出让土地陆续进入临期阶段，2026年广州、上海等地已相继出台土地续期新规。在现有估值模型下，参考一线城市商办项目5%至5.5%的折现率，土地续期20年有望带来50%至60%的估值提升。天津大悦城续期案例已验证该逻辑：重新出让40年土地使用年期后，估值近65亿元，较之前增值约10亿元。

展望后市，低利率环境下国央企将持续布局优质核心资产，AI、高端制造等高景气赛道企业的自用需求逐步释放；随着公募REITs扩容政策落地，公寓、酒店、零售商业等符合底层资产要求的物业，有望持续受到投资者关注。